ตีแผ่กฎหมายลงทุน ดูดต่างชาติ-ฮุบที่ดิน

ผู้จัดการ 360? รายสัปดาห์ 17 กันยายน 2552 08:34 น.
แฉกลโกงเลี่ยงกฎหมายของคนต่างชาติ สมรู้ร่วมคิดคนไทยฮุบที่ดิน เผยมีหลากหลายรูปแบบทั้ง "นอมินี"บุคคลและนิติบุคคลแบบมืออาชีพ ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายที่ดิน " ผศ. อิทธิพล ศรีเสาวลักษณ์" ระบุเร่งรัดส่งเสริมลงทุน ดึงดูดทุนจากต่างชาติมาก กลายเป็น ปมปัญหาเปิดช่องให้ต่างชาติฮุบที่ดินได้ง่าย ขณะที่กฎหมายมีช่องโหว่และการตีความที่ขาดการคำนึงเจตนารมณ์ที่แท้จริง พร้อมแนะเจ้าพนักงานที่ดินติดตามตรวจสอบความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด

โดย กลไกปรกติของกฎหมายแล้ว คนต่างชาติจะเข้ามาเป็นเจ้าของที่ดินหรือมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นเรื่องยาก และทำไม่ได้ด้วย เพราะกฎหมายไทยมีข้อจำกัดและหลักเกณฑ์กับบุคคลหรือนิติบุคคลต่างด้าวอย่าง เข้มงวด อย่างไรก็ตาม กฎหมายเองก็ไม่ได้รัดกุม ครอบคลุมลงลึกรวมไปถึง บุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย ซึ่งถือว่ามีสิทธิโดยชอบธรรม หากต้องการซื้อหรือถือครองที่ดิน

ดังนั้น จึงมีความพยายามหลีกเลี่ยงด้วยกฎหมายอย่างแยบยล ด้วยการใช้นอมินีหรือตัวแทนในรูปแบบทั้ง"บุคคลหรือนิติบุคคล"ในลักษณะต่างๆ โดยจะแสดงให้เจ้าหน้าที่ของรัฐ ตั้งแต่การให้"คู่สมรส"ที่เป็นคนไทยถือครองแทน หรือ การตั้งบริษัทจำกัดให้คนไทยถือหุ้นแทนก็จะทำให้คนต่างชาติไม่จำเป็นต้องมี การลงทุนหรือทำธุรกิจตามที่กฎหมายกำหนดไว้

ทั้งนี้ จากรูปแบบ "นอมินีคู่สมรส" แหล่งข่าวจากวงการกฎหมายที่ดิน ระบุว่า เป็นวิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมายของคนต่างชาติอย่างง่ายที่สุด เพียงแต่มีความสัมพันธ์ส่วนตัวฉันท์สามี-ภรรยากัน หากต้องการซื้อบ้านหรือที่ดินก็จะให้ภรรยาเป็นผู้ซื้อแทน ในรูปแบบนี้กรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวจะมีได้ 2ลักษณะอย่างแรก ถือกรรมสิทธิ์คนละ 50:50 หากจดทะเบียนสมรสกับคนไทยก็จะได้สิทธิในฐานะ "สินสมรส"ของคู่สมรส ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือ ถ้าหากต้องการกรรมสิทธิ์ 100 เปอร์เซ็นต์

"หลักเกณฑ์นี้ จึงทำให้คนต่างด้าวที่มีคู่สมรสเป็นคนไทย ใช้ช่องทางนี้ถือครองที่ดิน โดยให้คนไทยที่เป็นคู่สมรสทำการแทนตนเอง บางรายเพื่อสร้างหลักประกันการถือครองที่ดินก็จะจดทะเบียนจำนองที่ดินดัง กล่าวไว้อีกฉบับหนึ่ง เพื่อทำเงื่อนไขให้รัดกุม ป้องกันไม่ให้คนไทยตัวแทนเบี้ยวกรรมสิทธิ์"

นอกจาก นี้ ยังหลีกเลี่ยงการตรวจสอบของพนักงานเจ้าหน้าที่ ด้วยใส่ชื่อคนอื่นๆในครอบครัวแทน โดยช่วงแรกของการซื้อที่ดิน อาจใส่มารดาของคู่สมรสก่อน เมื่อเวลาผ่านไประยะหนึ่งก็ให้มารดาคู่สมรสโอนกลับให้คู่สมรส ซึ่งเป็นบุตร ทำให้ที่ดินนั้นกลายเป็น "สินส่วนตัว" ก็จะทำให้รอดพ้นการตรวจสอบ เนื่องจาก เจ้าหน้าที่มักเน้นสอบสวนว่า ที่ดินที่โอนเป็นสินส่วนตัวหรือไม่เท่านั้น

"ตรงนี้ มันเป็นช่องโหว่กฎหมายอีกอย่างหนึ่ง ที่ทำให้เจ้าหน้าที่ไม่สามารถสอบสวนได้ เนื่องจากการได้ที่ดินมาโดยการซื้อ คู่สมรสจะต้องพิสูจน์เฉพาะว่า เงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินนั้น เป็นเงินส่วนตัวของตนแต่ฝ่ายเดียว มิใช่เป็นการได้มาจากคู่สมรส ซึ่งการพิสูจน์นี้จะทำได้ยากและการอนุมัติก็เป็นไปได้โดยยากเช่นกัน"

นอก จากรูปแบบนอมินีคู่สมรสแล้ว ยังมีการให้บุคคลผู้มีสัญชาติไทย "เป็นผู้ถือครองที่ดินทางทะเบียนแทนตน" ซึ่งส่วนมากเป็นการรับจ้าง โดยเป็นผู้ถือครองยังสามารถใช้และหาประโยชน์จากที่ดินนั้น แต่สิทธิต่างๆ ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นยังคงเป็นของคนต่างด้าว ทั้งนี้การถือครองที่ดินแทนส่วนใหญ่จะเป็นการอาศัยความไว้เนื้อเชื่อใจ โดยที่คนต่างด้าวอาจให้ผลประโยชน์ตอบแทนหรืออามิสสินจ้างแก่คนไทย อย่างไรก็ตามบางรายอาจมีข้อตกลงและมีการทำสัญญาผูกพันกันอีกฉบับหนึ่งเพื่อ ความมั่นใจของคนต่างด้าว เช่น

1) สัญญากู้ยืม เป็นสัญญาที่ทำขึ้นมาหลอกๆ โดยมิได้มีการกู้ยืมเงินกันจริงๆโดยปกติสัญญากู้ยืมเงินที่ทำหลอกๆ ขึ้น มักมีวงเงินสูงกว่าราคาที่ดิน นอกจากนี้บางรายยังมีการจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกินแก่คนต่างด้าวไว้ ทำให้การใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้มีชื่อทางทะเบียนแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

2) สัญญาจำนอง เป็นสัญญาจดทะเบียนจำนอง โดยการให้คนไทยที่มีชื่อเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจดทะเบียนจำนองที่ดิน นั้นแก่คนต่างด้าว โดยถือเสมือนว่ามีการกู้ยืมกันระหว่างคนไทยและคนต่างด้าวเกิดขึ้น เหตุที่คนต่างด้าวนิยมทำสัญญาจำนองเป็นหลักประกันก็คือ หากมีการโกงเกิดขึ้น คนต่างด้าวสามารถฟ้องบังคับจำนองเพื่อให้ศาลมีคำสั่งขายที่ดินนั้นทอดตลาด ได้

3) สัญญาเช่าระยะยาว เป็นการทำสัญญาเช่าไว้ระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวฉบับละ 3 ปี ขึ้น 10 ฉบับ และให้คนไทยลงลายมือชื่อไว้ ทำให้คนต่างด้าวสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นได้ถึง 30 ปี บางรายก็อาจทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ไว้ เพื่อเป็นหลักประกันว่าคนไทยจะไม่สามารถนำที่ดินนั้นให้ผู้อื่นเช่าต่อหรือ จำหน่ายได้อีก และยังเป็นหลักประกันแก่คนต่างด้าวผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งสัญญาต่างๆ ล้วนมีภาระผูกพันที่ทำให้คนไทยผู้ถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวไม่อาจจำหน่าย หรือโอนที่ดินแปลงเหล่านั้นได้

"วิธีการนี้ ตัวการเป็นคนไทยที่สมรู้ร่วมคิดกับคนต่างชาติอย่างมืออาชีพ ซึ่งคนนอกแทบไม่สามารถรู้เบื้องลึกได้เล เพราะคนไทยผู้มีชื่อทางทะเบียนจะปกปิดข้อเท็จจริงดังกล่าว แต่ความจริงจะเปิดเผยต่อเมื่อมีความขัดแย้งระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าว"แหล่ง ข่าวระบุ

นอกจากนั้น คนต่างชาติอาจได้มาซึ่งที่ดินโดยการรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม หากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยอนุญาต ซึ่งเมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วต้องไม่เกินจำนวนที่กำหนด กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรมไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรมไม่เกิน 10 ไร่ ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรมไม่เกินครอบครัวละ 10 ไร่ ที่ใช้เพื่อการศาสนาไม่เกิน 1 ไร่ ที่ใช้เพื่อการกุศลสาธารณะ ไม่เกิน 5 ไร่ และที่ใช้เพื่อการสุสานไม่เกินตระกุลละ 0.5 ไร่(มาตร 93 และมาตรา 87 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497)

ให้ที่ดิน 1 ไร่แลกเงิน 40 ล้าน

สำหรับ รูปแบบ "นอมินี นิติบุคคล" มักจัดตั้งในนามบริษัทจำกัด กลุ่มบุคคล องค์กร หรือทรัพย์สินที่จัดสรรไว้เป็นกองทุน โดยยึดหลักการลงทุนตามที่ประมวลกฎหมายที่ดิน หรือกฎหมายพิเศษที่เกี่ยวข้องหลักมี 4ฉบับ ได้แก่ กฎหมายส่งเสริมการลงทุน กฎหมายนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย กฎหมายปิโตรเลียม และกฎหมายประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เป็นต้น

โดย กฎหมายที่ดินนั้นอนุญาตให้ชาวต่างชาติให้ซื้อที่ดินได้ แต่มีเงื่อนไขว่า นักลงทุนต่างชาตินั้นต้องนำเงินเข้ามาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ดำเนินการอยู่ในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 3ปี เพราะถือเป็นการนำเงินเข้ามาลงทุนในกิจการที่เป็นประโยชน์ในประเทศ โดยจะได้สิทธิในที่อยู่อาศัยในที่ดินเทศบาล สุขาภิบาลในพื้นที่ไม่เกิน 1 ไร่

"คนต่างด้าวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ แต่ต้องลงทุนในธุรกิจประเภทใดประเภทหนึ่ง ได้แก่ ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทยหรือพันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทยหรือพันธบัตรรัฐ วิสาหกิจ หรือลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับส่งเสริมการลงทุน หรือลงทุนในกิจการประเภทที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ (กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างชา ติพ.ศ. 2545)"

อย่างไรก็ตาม การลงทุนแบบนี้ มีเงื่อนไขมากและต้องใช้เงินเป็นจำนวนมาก รวมถึงข้อจำกัดต่างๆ ซึ่งมีอยู่มากมายเช่นกัน ทำให้คนต่างด้าวที่ต้องการที่ดินในประเทศไทยเลี่ยงมาใช้อีกวิธีการหนึ่งคือ การจัดตั้งนิติบุคคลไทยเพื่อถือครองที่ดินแทน

ทั้ง นี้ หลังจากจัดตั้งบริษัทเสร็จสมบูรณ์แล้ว เมื่อคนต่างด้าวต้องการซื้อที่ดินก็จะให้บริษัทเป็นคู่สัญญาในการซื้อขายโดย มีการลงรายละเอียดในรายงานการประชุมว่าเป็นการซื้อ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของกรรมการ หรือเพื่อใช้เป็นสถานที่ตั้งบริษัท โดยมิได้มีความต้องการประกอบธุรกิจในประเทศไทยแต่อย่างใด ซึ่งเมื่อถึงกำหนดการชำระภาษีในแต่ละปีก็จะมีการยื่นบัญชีที่ระบุว่าบริษัท ขาดทุนหรือมีกำไรเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

"จะเห็นได้ ว่าการที่คนต่างด้าวจะทำการจัดตั้งบริษัทจำกัดเพื่อถือครองที่ดินในประเทศ ไทยนั้นสามารถกระทำได้โดยง่าย โดยอาศัยช่องโหว่ของกฎหมายที่กำหนดเฉพาะอัตราส่วนจำนวนหุ้นที่คนไทยเป็นผู้ ถือเท่านั้น โดยมิได้ดูที่เจตนารมณ์ที่ว่า นิติบุคคลไทยที่กฎหมายกำหนดไว้นั้นหมายความว่าอย่างไร"

จาก วิธีการที่กล่าวมานั้น ถึงแม้ว่าหุ้นส่วนใหญ่จะอยู่ในมือของคนไทยก็ตาม แต่ด้วยการจำกัดสิทธิในหุ้นบางประเภทที่คนไทยเป็นผู้ถือ ทำให้อำนาจการตัดสินใจหรือการดำเนินกิจการของบริษัทตกอยู่ในมือของคน ต่างด้าว จึงไม่ต่างอะไรกับนิติบุคคลต่างด้าวที่ทำธุรกรรมโดยการแอบเอาคนไทยมาเป็นนอ มินีหรือเป็นตัวแทนเชิด

นักกม.ระบุส่งเสริมลงทุน
ปมดึงต่างชาติฮุบที่ดิน

ทาง ด้านอาจารย์ประจำคณะนิติศาสตร์ จุฬาลงกรณ์ มหาวิทยาลัย โดย ผู้ช่วยศาสตราจารย์ อิทธิพล ศรีเสาวลักษณ์ ให้ความเห็นว่า เหตุที่คนต่างชาติ มีกรรมสิทธิ์ถือครองที่ดินในประเทศได้มากขึ้นกว่าอดีตนั้น เกิดจากความจำเป็นที่ประเทศไทยต้องการสร้างงาน การเพิ่มรายได้ และการกระจาย รายได้ให้แก่ประชาชนได้ดีพอ อีกทั้งต้องเผชิญวิกฤติต้มยำกุ้งในปี 2540 จึงมีการเร่งรัดการลงทุน ด้วยการเปิดกว้างดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนประกอบกิจการ เพื่อทำให้สามารถพัฒนาประเทศไปได้เร็วขึ้น

ทั้งนี้ ได้มีการแก้ไขกฎหมายส่งเสริมให้นักลงทุนต่างชาติเข้าดำเนินกิจการมากขึ้น โดยเฉพาะกฎหมายส่งเสริมการลงทุน(พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุนพ.ศ.2520 ที่ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติม 2 ครั้ง คือ ในปี 2534 และ 2544 โดยเฉพาะด้านสิทธิประโยชน์ภาษี ด้วยการลดภาษีขาเข้าสำหรับเครื่องจักร วัตถุดิบและวัสดุจำเป็นเพื่อการผลิตรวมถึงการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล สำหรับกำไรสุทธิในการประกอบกิจการ หรือยกเว้นอากรขาออกสำหรับผลิตภัณฑ์ทีได้รับการส่งเสริม เป็นต้น เพื่อดึงดูดนักลงทุนเข้ามามากที่สุด

นอกจากนี้ยังมี กฎหมายเด่นๆอีก 2 ฉบับที่มุ่งเน้นส่งเสริมนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุน ฉบับแรก เป็น"กฎหมายนิคมอุตสาหกรรม" ที่ให้ต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดิน เพื่อตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ และฉบับต่อมา เป็นพรบ.เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมในปี 2542 กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาเช่าที่ดินได้ในระยะยาวถึง 50ปีและมีต่ออายุสัญญาได้อีกครั้งไม่เกิน 50 ปี จากปกติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้ระยะเวลาเช่าระยะยาวที่ดินไม่เกิน 30ปี

ดังนั้น จึงทำให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาเช่าที่ดิน เพื่อการพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมรวมเป็นระยะ 100 ปี ซึ่งเป็นการนำเอาหลักการของลิสซิงมาใช้ นอกจากนี้สิทธิในการเช่ายังสามารถโอนไปให้บุคคลอื่นได้และยังเอาไปเป็นหลัก ทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่อได้อีก เป็นการยกเว้นสิทธิตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นลักษณะพิเศษของกฎหมายที่คล้ายคลึงกับหลักลิสซิ่งของเกาะฮ่องกง

แนะคนที่ดินตรวจีใกล้ชิด

ต่อ กรณีที่ปรากฏเป็นข่าวคึกโครมในเวลานี้ ที่มีชาวต่างชาติเคลื่อนไหวกว้านซื้อที่นาจากคนไทยนั้น ในฐานะรองประธาน อนุกรรมการแก้ไขปัญหาที่ดินของสภาผู้แทนราษฏร อาจารย์อิทธิพล ให้ความเห็นด้วยว่า จากการประชุมหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งดีเอสไอ กรมพัฒนาธุรกิจ และกรมที่ดิน พบว่า ในช่วงการจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งในรูปแบบ นิติบุคคลไทยหรือบุคคลไทยแล้ว มักไม่ได้ตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้นิติบุคคลไทยที่มีคนต่างด้าวเป็นเจ้าของเงิน ฉวยโอกาสต่อมาจากนั้นไปเปลี่ยนสัดส่วนผู้ถือหุ้น หรือเงินลงทุน โดยเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องไม่สามารถเข้าไปติดตามได้อย่างใกล้ชิด

อย่าง ไรก็ตาม อาจารย์อิทธิพล เสนอว่า แนวทางแก้ไขปัญหาดังกล่าวเบื้องต้น คงต้องเจ้าพนักงานที่ดินติดตามตรวจสอบความเคลื่อนไหวอย่างใกล้ชิด การถือครองที่ดินที่แจ้งจดทะเบียนไว้ได้ใช้ประโยชน์ตามที่แจ้งไว้หรือไม่ มีความเคลื่อนไหวสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทอย่างไร ซึ่งถ้าหากเป็นไปได้ก็ต้องแก้ไขกฎหมายใหม่ กำหนดให้ผู้ประกอบการนิติบุคคลนั้นจะต้องแจ้งการเปลี่ยนแปลงการถือหุ้น บริษัท หรือการเพิ่มทุนอย่างต่อเนื่องเช่นกัน

"ใน ทางปฎิบัติเจ้าพนักงานที่ดิน เป็นกลไกสำคัญในการใกล้ชิดกับการเคลื่อนไหวในซื้อขายที่ดิน แต่เนื่องจากอำนาจหน้าที่มีเพียงผู้จดทะเบียนสิทธิ การได้มาของเงินผ่านความถูกต้องตามเอกสารเท่านั้น แต่หากต้องการป้องกันขบวนการดังกล่าวก็ต้องให้ฝ่ายปกครองที่ใกล้ชิด ระดับท้องถิ่น เช่น กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน รวมถึงประชาชนเป็นกลไกร่วมมือกันทำงานก็จะได้ผลได้ดีกว่า"